今回は、住宅ローン借り換えを検討する際の銀行選びをする前に知っておきたいことを、知人の銀行員から聞いた内容をメモしていたのでご紹介します。
近年住宅ローン金利は、マイナス金利導入後ますます低金利となってきていることもあり、各銀行も住宅ローンに力を入れています。
例えば大手メガバンクである三井住友銀行は、昨年2016年2月16日から10年固定型の最優遇金利を0.15％下げ、年率0.9％になりました。
また5年固定型を年0.85%にするなど固定金利は過去最低の金利水準。
大手地銀では、静岡銀行が昨年の2016年2月18日から10年固定型を1.1%から0.85%に引き下げています。
同じく2016年3月からは三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行が10年固定型で最も信頼度が高い人に適用される優遇金利を、過去最低の年0.8%まで下げましたね。
このようにマイナス金利導入後、各銀行の住宅ローン金利の変動はとても目まぐるしく、非常に低金利となりました。
※2017年現在も金利が目まぐるしく変わっています。
なので、今この環境が住宅ローンを見直すチャンスであることは必然的であり、情報を知らないと損をすることになりますヽ(〃▽〃)ノ
しかし借り換えを考えているけど
・本当にメリットが出るのか？
・何をどうすればいいかわからない
・どの銀行を選べばいいかわからない
という方は多いと思います。
今回はそういった方の為に、借り換えを検討するにあたって最低限知っておきたいことを書いていきたいと思います。
借り換えをするメリット
そもそも借り換えをするにあたってメリットが出ない限りは、ただの手間になってしまいます。
むしろ借り換えをして、逆にデメリットが出てしまう可能性もあるのです。
それでは、住宅ローンを借り換えするメリットとはなんなのか挙げていきたいと思います。
1.総返済金額・返済期間を減らせる
総返済金額とは単純にいうと、当初家を購入するにあたってかかる費用(家の購入金額、火災保険、家具など)と住宅ローン金利、保証会社の保証料で構成されていると考えられます。
住宅ローンの借り換えは、上記の構成の中で住宅ローン金利の値を減らすことにより生涯払う返済金額を減らすことができます。
2.信用生命保険(通称団信)の見直しができる
団信とは、住宅ローンの返済途中で債務者(借入名義人)が死亡してしまった、高度障害などで働けなくなったなどの理由で収入がなくなりお金を返していけないという方の代わりに保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。
近年この保険プランが一気に変わってきており、保険を受けられる条件が広くなってきております。
これは借入をする銀行によって様々なので銀行を選ぶときの１つの判断基準となります。
3.担保を解除する
現在では無担保住宅ローンというプランもあります。
住宅ローンを組む際、ほとんどのケースで購入する家と土地は担保として銀行側で抵当権の設定が行われます。
なぜなら住宅ローンは金額が大きい為、万が一借り入れをした人が返済できないとなった時に、銀行側は借入金額が戻ってこない代わりに家と土地で返済金額を解消します。
無担保住宅ローンは、この担保となる部分が条件としてないのです。
ただし、一般的な住宅ローンのプランに比べると少し金利が高いです。
住宅ローンの返済金額が残り1000万円をきっていて余りメリットが出ない方や、年齢的に将来が心配になってきていて担保を外したいという方にはオススメです。
主に挙げられるところはこの3つだと思われます。
その他にも銀行の使いやすさやサービスでメリットが出ることもあるかと思いますので、本格的に借り換えを検討している方はそこも確認しましょう。
住宅ローン借り換えを検討する前に確認したい3つのポイント
- 自分が借りているローンの金利をチェック
- 残りの返済金額、返済期間をチェック
- 団体信用生命保険の内容をチェック
住宅ローンの借り換えを検討する時に、何を基準にしたらいいのかわからず、無駄に銀行に行って話を聞いたり、申込みしてダメだったとなると非常に手間になります。なので、予め自身でこれならいけるんじゃないかと判断できるようここではポイントをご紹介したいと思います。
まず1.と2.については合わせて見ていくといいでしょう。
何で確認すればいいの？という方は返済予定表があれば全て確認できます。
そして見るポイントとしては、①については、借り換えをしようと思っている銀行の金利と現在の借入金利が0.7～1%以上差があるかどうかです。
あくまで判断基準となるのですが、理想は金利が1%以上低くなる場合が総返済金額を減らすメリットが出やすいです。
2.については、借入残高がどのぐらいあるかを確認しましょう。
目安としては1000万円以上あるかどうかで判断するのがおすすめです。
1000万円をきっているとちょっとの金利差ではメリットが出にくいからです。
返済期間は自身がどれぐらい返済してきて残りどれぐらい返済しなきゃいけないか期間を見ましょう。
特にどれぐらい返済してきたかというところを見る時、10年程返済してきた方は借り換えのメリットが出やすいと考えられます。(途中で条件変更してる方は別です)
なぜなら5年程の返済をしてきた方は元々の条件が良い可能性があるからです。
10年程前に借入をした場合と5年程前に借入をした場合では、金利市場は全く変わっているということです。
3.については、プラスαで考えましょう。
ただ借り換えをするにあたって銀行を選ぶ際、最終的に金利が同じような銀行で悩まれる方は１つの判断基準になります。
近年団信は非常に手厚くなってきており、現在では8大疾病、9大疾病付団信があるので、借り換えする最後２つ3つの銀行で悩まれた際には保険の内容も比較してみましょう。
借り換えシミュミレーション
上記は、あくまで１つの判断基準です。
1番いいのはお近くの銀行で相談してシミュレーションを出してもらうことですが、相談して借り換えができないとなっては、無駄になってしまいます。なので、その前にまずは自身で借り換えができそうか大体の判断をつけてから本格的にどのぐらいメリットが出るか銀行で判断してもらいましょう。
ネットでも住宅ローン一括審査申込サービスというものがあるので利用するのも良いと思います。お問合せやシミュレーションなどは無料となっているところが多いです。
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